親が土地を所有している場合、いずれその土地は誰かが相続することになります。
ところが、その土地が「底地」の場合は相続時に思わぬトラブルが発生してしまうかもしれません。
今回は、土地の不動産相続を考えている方向けに、底地の相続についてご紹介します。
底地の意味と不動産相続時の注意点
底地とは、所有する土地に第三者が建物を建てたり利用したりする権利（借地権）がついた土地のことをいいます。
たとえば、Aさんのお父さん（Bさん）が所有する土地を借りてCさんが家を建てた場合は、底地の権利はBさんに、建物の権利はCさんにあります。
なお、Cさんのように借りた土地に建物を建てた方は、地主へ毎月一定の地代を支払います。
＜底地を相続する際に気をつけるべき注意点＞
もし底地を相続する場合は、次の点に注意しましょう。
・借地人の合意なしに土地を売却できない
相続した土地がいらない場合は売却して手離す方法がありますが、底地は土地の上に借地人の建物が建っているため、借地人の合意なくして売却することはできません。
・ニーズが低い
底地のもう一つの注意点は、底地を買いたいと希望する方が少ない点です。
なぜなら、底地は普通の土地と比べると権利関係が複雑であることや、仮に購入しても借地権がある以上は自由に利用できないといった理由から、買い手側に避けられやすいのです。
・評価額が低い
もし底地を売却する場合は、評価額を基に売却価格を決めますが、底地は借地権がない更地の1割～1.5割程度の評価額しか付かないため、売却価格もおのずと低くなります。
底地を不動産相続した場合の評価額の計算方法は？
底地を相続した場合は、一般的な不動産相続と同じく相続税を支払いますが、その際は路線価を用いて下記の式に数値を当てはめて算出します。
更地の場合の評価額×（1－借地権の割合）＝底地の相続税評価額
それでは上記の式に、具体的な数字を当てはめて計算してみましょう。
たとえば、相続した底地が更地の場合の評価額が3,000万円、借地権の割合が60％だと仮定すると、「3,000万円×(1－0.6)＝1,200万円」となり、この1,200万円が相続税の課税評価額となるのです。
路線価は国税庁が毎年公表しているデータで、調査結果は路線価図にまとめられていますよ。
借地権の割合も同じ路線価図に記載されているので、「私は不動産のことを全然知らないから、ちゃんと計算できるか心配」という方でも比較的計算しやすいでしょう。
＜相続した底地を少しでも高く売る方法は？＞
先述のように、底地は買い手側から見るとデメリットが多く、せっかく売却しても高値で売りにくいのが実情です。
それでも、少しでも高く売りたいという場合は、借地人に買い取ってもらう方法があります。
借地人に底地を買い取ってもらうケースは、第三者に売却するケースと比べて、土地の売却価格を更地の5割ほどまで引き上げることができます。
また借地人にとっては、地主から買い取ることで土地の権利も得られ、買い取り以降の地代の支払いもなくなるメリットが生まれます。
この方法は、地主・借地人双方にメリットがあるので、相続した底地を少しでも高く売りたい場合は借地人に相談してみると良いでしょう。
まとめ
親が所有する土地が借地なのか否かを、いざ相続が発生してから初めて知って、思わぬトラブルに発展してしまうケースもあります。
トラブルが起きる可能性を少しでも低くするためには、早いうちから対策を練ることが重要です。
ホームメイトFC鳳店では、不動産相続に関するお悩みを解決するためのサポートを行なっております。
堺市西区で不動産相続に関するお悩みをお持ちの方は、ぜひ当社の勉強会へのご参加や直接のご相談をお寄せください。
