民法は、私たちの生活に大きく関わる法律の一つです。
その民法が2020年4月から改正された案が施行されますが、今回の民法改正は不動産売却に関する内容も含まれており、今後不動産を売る方は特に注意が必要です。
今回は、来年の民法改正の内容から、不動産売却に関するルールについてご紹介します。
民法改正で不動産の瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わることのポイント
瑕疵担保責任の「瑕疵」とは、売却するものが本来保つべき品質や性能を欠いていることを指します。
不動産売却では物件の引き渡し前に、物件に問題がないかどうか買主に確認していただきますが、買主が通常の注意を払っても見つけられなかった瑕疵があると、それを「隠れた瑕疵」といいます。
そして、買主は売主に対して隠れた瑕疵の損害賠償を求めることや、売主が補償できない場合は売買契約の解除を求めることも可能です。
このように、売主が買主に対して隠れた瑕疵の責任を果たすと定めたのが、瑕疵担保責任です。
そして2020年4月の民法改正では、瑕疵担保責任が「契約不適合責任」と呼ばれる制度に変わりますが、単に名称が変わるだけでなく売主が果たすべき責任も、これまでより重くなることに注意しましょう。
現行の瑕疵担保責任は「任意規定」とされていて、強制規定ではありません。
※任意規定ではありますが、特別法に抵触する場合は特別法が優先されます。（契約不適合責任も同様）
そのため、売買契約時に売主が瑕疵担保責任を負う期間を「物件の引き渡しから3ヶ月」などと制限したり、買主が合意すると全て免責することも可能です。
しかし契約不適合責任は、瑕疵が隠れたものか否かに関わらず契約内容と合わない場合は、買主が売主に責任を追及することが認められています。
また買主が売主に対して求める権利に、「追完請求」と「代金減額請求」も加わります。
・追完請求…不適合が発覚した箇所の補修を求める権利
・代金減額請求…不適合箇所が発覚しても売主が補修しない、もしくは補修が不可能の場合、補修しない代わりに代金の減額を求める権利
民法改正によって変わる不動産の瑕疵担保責任と契約不適合責任の期間
瑕疵担保責任と契約不適合責任のもう一つの違いは、買主が売主に責任を問える期間です。
瑕疵担保責任では、買主が隠れた瑕疵があることを知ってから1年以内に、売主に対して「損害賠償や契約解除の請求」が必要です。
一方、契約不適合責任では買主が隠れた瑕疵があることを知ってから1年以内に売主へ「契約不適合の通知」を行えばいいとされています。
さらに、数量指示売買や移転した権利に関わる場合は期間制限がありません。
※消滅時効にかかる可能性はありますので注意してください。
まとめ
2020年4月に施行される民法改正で、不動産売却に関わる点についてご紹介しました。
今後売却を予定されている方は、ぜひ現行制度との違いをしっかり理解しておきましょう。
堺市・高石市で不動産売却をご検討中なら、ホームメイトFC鳳店までぜひご相談ください。
